Nemovitost lze prodat pouze za tolik, za kolik ji někdo koupí

Nemovitost lze prodat pouze za tolik, za kolik ji někdo koupí Základním
pilířem úspěšného a rychlého prodeje nemovitosti či pozemku je stanovení reálné
tržní ceny. Skutečnou tržní cenu nelze spočítat nebo průměrovat, nelze
odhadnout, nelze ani stanovit žádným, z posudků či odhadů odborníků z řad znalců
a odhadců či odborné věřejnosti. Nelze v podmínkách ČR prozatím důvěřovat ani
tvůrcům „cenových map“ (pozn. vyjma pozemků), tvůrcům monitoringů aj.,
začínajících komentáře ke svým metodikám úvodní větou např. „ Pro uvedená města
byly vyhodnoceny nabídkové ceny domů, bytů….“. Toto je dle našeho mínění
zavádějící a matoucí, nepřesné a ne zcela vhodné. Laická veřejnost je oprávněně
zmatena a do realitních kanceláří přichází se znaleckými posudky (pozn. bez
ohledu na účel, pro který byla nemovitost oceněna). Objevují se i klienti,
jejichž představa o reálné tržní ceně je součtem historických investic, které
byly vč. nákupu, či rekonstrukce nemovitosti vlastníkem pořízeny, s přičtením
potenciální odměny v případě prodeje nemovitosti a (ne)přiměřeným ziskem. Vše
výše uvedené naráží ihned na několik nepřesností, základních-přitom klíčových.
Především rozdíllnost pojmů cena a hodnota. Cenou je peněžní částka, sjednaná
při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží…. Hodnotou pak
vyjadřujeme ekonomický pojem, nikoliv tedy fakt, ale odhad ohodnocení zboží a
služeb v daném čase…. Tržní hodnota nemovitostí je pak hodnotou, kterou lze s
co největší pravděpodobností obchodovat v konkrétních podmínkách trhu s
nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím,
vyjma vlivů zvláštní obliby, nekalé soutěže, prodejů v tísni a dalších. Pokud
tedy hovoříme o skutečnosti, že jsou prezentovány „pseudo tržní ceny“ s využitím
realitních portálů, které nemovitosti pouze nabízejí (pozn. a na první pohled
jsou neprodejné, protože jinak by nebyly nabídkou), je informace v takovémto
stavu zcela nepoužitelná. Tržní cena je kupní cenou – tedy pevnou částkou, která
byla prodávajícím v daném místě a čase skutečně zaplacena. Nelze ji stanovit
výpočtem, nelze ji odhadovat, lze ji zjistit pouze informací některé ze
smluvních stran, příslušného katastru nemovitostí, či správce daně či rozsáhlé
databáze profesionální realitní kanceláře (pozn.: vedoucí záznamy o
realizovaných prodejích nemovitostí). Jak napovídá název tohoto článku,
jakoukoliv nemovitost či pozemek lze úspěšně prodat pouze za tolik, za kolik je
kupující ochoten ji koupit. Roli zde nehrají oceňovací metody, postupy či
oceňovací software, ale chování kupujících a jejich přístup k dané nemovitosti.
Pokud tedy prodáváme či nakupujeme prostřednictvím realitní kanceláře,
obchodujme prostřednictvím toho, kdo s cenami pracuje, kdo je schopen flexibilně
reagovat na tržní dění a prodávajícímu reálnou cenu sdělit a kdo podporu prodeje
aktivně podporuje. Je pak na majiteli nemovitosti, jak s informací o reálné
tržní ceně zájemce o koupi naloží, přičemž obecně platí, že delší časová osa
prodeje zvyšuje náklady, spojené s vlastnictvím nemovitosti pouze s chatrným
předpokladem potenciálního prodeje za cenu vyšší, než je trhem nabídnuta.