PR Net

Jeden z opakujicich se pribehu kupujicich v CR! Realitní obchody v České republice – nazávazně, bez pravidel. Proč ? …, protože normou v realitách je neplatit za služby. Mám po náladě. A proč ? Je to s podiven, ale chtěl bych koupit byt v našem hlavním městě, a přesto, že na mě média chrlí jednu zprávu za druhou, které tvrdí jaký je obrovský převis nabídky bytů staří 3 – 5 let a to hlavně v Praze, nestačím se divit. Na realitních portálech je sice velké množství nabídek, ale když jsem zjistil, že jeden byt se opakuje 10x, už obrovský převis nabídky nevypadal tak hrozivě. Další údiv mě čekal v okamžiku , když jsem po bližším seznámení s 10 byty zjistil, že všechny byty svojí cenou zamrzly někdy v letech 2007 – 2008. Ptal jsem se tedy sám sebe jak funguje realitní trh v ČR. Podle informací z ekonomických zdrojů, je prodej na úrovni stagnace, v nabídkách jsou tisíce nemovitostí a jako kupující bych očekával ty slevy, ten velký „výprodej po Vánocích“ jako je běžný v marketech. Ale ono nic moc. Spíše nic! … , než moc. Myslí to prodávající vážně? Každopádně jsem si vybral 4 nabídky, vše přes realitní kanceláře. Chtěl jsem si nejdříve prohlédnout lokalitu, ale to jsem u dvou bytů narazil. Nejen , že fotka prezentovala byt pouze uvnitř, ale bližší informace jsem nedostal ani na email , ani telefonicky. Měl jsem se nejdříve dostavit na schůzku s makléřem a tam s ním sepsat dokument, který mu zajistí odměnu od prodávajícího. Byl to požadavek dvou realitních společností. Třetí společnost , která měla v nabídce dva byty, problémy nedělala, telefonicky mi sdělila podrobně lokalitu a já okamžitě jednu nabídku zavrhl a na druhou jsme domluvili osobní prohlídku, již druhý den v dopoledních hodinách. Na schůzku jsem dorazil i s mojí přítelkyní a její už téměř dospělou dcerou. Byt byl opavdu super, cena ještě lepší, ikdyž se představa prodávající odlišovala od minimální nabídky v inzerci realitní společnosti. Nakonec jsme se dohodli, přidal jsem k té nabídce částku 350.000,- Kč a měl jsem pocit, že budu kupovat byt v cenách roku 2011. Na ostatní nabídky jsem už ani nereagoval, byl jsem spokojen. A proč mám po náladě ? Pani majitelka mi byt neprodá, protože chce do kupní smlouvy uvést prohlášení , že jsem v žádném případě nekontaktoval realitní kancelář a že jsem přímý zájemce a ještě chce nyní sepsat jen předběžnou smlouvu o budoucí kupní smlouvě a kupní smlouvu až za 7 měsíců. Když překousnu to, že není správné pomáhat někomu v tom , aby se vyhnul placení za perfektně uvedenou službu, tak rozhodně nepřekousnu to, že se spolčím s někým do jasného podvodu. Pani prodávající je naivní, že ji prohlašení ve smlouvě ochrání, vždyť emailové korespondence, zajištění prohlídky, několik hovorů po prohlídce a před prohlídkou … to asi jen tak nezmizí, zvláště v dnešní době. Nehodlám někdy za měsíc chodit na policii a vysvětlovat, jak je možné , že čestně prohlašuji, že jsem PROLUX Consulting nikdy nekontaktoval, když mé výpisy z mobilu a emailu a výpovědi zaměstanců vypovídají o opaku!! Zkouším to tedy naposledy a vysvětluji prodávající, že není možné zvolit tento způsob, ale je pod vlivem sekty, … to byste museli zažít. Odkazuje mě na mobilní číslo jisté Světlany Glasserové a ukazuje mi stránky této dámy – zjednodušeně řečeno, stránky které jsou plné podobných návodů a postupů a diskuzí na jedno jediné téma : jak nezaplatit za sjednanou odměnu a jak co nejvíce škodit společnosti PROLUX Consulting a jak do všech koutů vykřičet, že na realitním trhu je běžné nezaplatit za kvalitní službu a nutit kupujícího k podvodu. Mám po náladě, uběhly 4 měsíce a byt je stále v nabídce, … doma mám peklo, přítelkyně nechápe, že si necháváme utéct takovou možnost. Dnes jsem zavolal majitelce a souhlasil. Je to snad moje válka ? No, není …. !

Nemovitost lze prodat pouze za tolik, za kolik ji někdo koupí Základním pilířem úspěšného a rychlého prodeje nemovitosti či pozemku je stanovení reálné tržní ceny. Skutečnou tržní cenu nelze spočítat nebo průměrovat, nelze odhadnout, nelze ani stanovit žádným, z posudků či odhadů odborníků z řad znalců a odhadců či odborné věřejnosti. Nelze v podmínkách ČR prozatím důvěřovat ani tvůrcům „cenových map“ (pozn. vyjma pozemků), tvůrcům monitoringů aj., začínajících komentáře ke svým metodikám úvodní větou např. „ Pro uvedená města byly vyhodnoceny nabídkové ceny domů, bytů….“. Toto je dle našeho mínění zavádějící a matoucí, nepřesné a ne zcela vhodné. Laická veřejnost je oprávněně zmatena a do realitních kanceláří přichází se znaleckými posudky (pozn. bez ohledu na účel, pro který byla nemovitost oceněna). Objevují se i klienti, jejichž představa o reálné tržní ceně je součtem historických investic, které byly vč. nákupu, či rekonstrukce nemovitosti vlastníkem pořízeny, s přičtením potenciální odměny v případě prodeje nemovitosti a (ne)přiměřeným ziskem. Vše výše uvedené naráží ihned na několik nepřesností, základních-přitom klíčových. Především rozdíllnost pojmů cena a hodnota. Cenou je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží…. Hodnotou pak vyjadřujeme ekonomický pojem, nikoliv tedy fakt, ale odhad ohodnocení zboží a služeb v daném čase…. Tržní hodnota nemovitostí je pak hodnotou, kterou lze s co největší pravděpodobností obchodovat v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím, vyjma vlivů zvláštní obliby, nekalé soutěže, prodejů v tísni a dalších. Pokud tedy hovoříme o skutečnosti, že jsou prezentovány „pseudo tržní ceny“ s využitím realitních portálů, které nemovitosti pouze nabízejí (pozn. a na první pohled jsou neprodejné, protože jinak by nebyly nabídkou), je informace v takovémto stavu zcela nepoužitelná. Tržní cena je kupní cenou – tedy pevnou částkou, která byla prodávajícím v daném místě a čase skutečně zaplacena. Nelze ji stanovit výpočtem, nelze ji odhadovat, lze ji zjistit pouze informací některé ze smluvních stran, příslušného katastru nemovitostí, či správce daně či rozsáhlé databáze profesionální realitní kanceláře (pozn.: vedoucí záznamy o realizovaných prodejích nemovitostí). Jak napovídá název tohoto článku, jakoukoliv nemovitost či pozemek lze úspěšně prodat pouze za tolik, za kolik je kupující ochoten ji koupit. Roli zde nehrají oceňovací metody, postupy či oceňovací software, ale chování kupujících a jejich přístup k dané nemovitosti. Pokud tedy prodáváme či nakupujeme prostřednictvím realitní kanceláře, obchodujme prostřednictvím toho, kdo s cenami pracuje, kdo je schopen flexibilně reagovat na tržní dění a prodávajícímu reálnou cenu sdělit a kdo podporu prodeje aktivně podporuje. Je pak na majiteli nemovitosti, jak s informací o reálné tržní ceně zájemce o koupi naloží, přičemž obecně platí, že delší časová osa prodeje zvyšuje náklady, spojené s vlastnictvím nemovitosti pouze s chatrným předpokladem potenciálního prodeje za cenu vyšší, než je trhem nabídnuta.

Ten, kdo chce v tomto období prodat svoji nemovitost, musí nutně přizpůsobit nabídkovou cenu nemovitosti podmínkám a situaci na současném realitním trhu.

Tak, jak došlo před časem k rychlé reakci realitního trhu na neúměrné nabídkové ceny nemovitostí téměř celoropublikovým zastavením prodejů, PROLUX přizpůsobuje nabídkové ceny flexibilním systém úprav nabídkových cen a žádné zastavení prodeje nabízených nemovitostí svých klientů nepostřehl. Vycházejme z předpokladů, že ceny tuzemských nemovitostí jsou z předchozích období nadhodnoceny prakticky ve všech kategoriích. Téměř neprodejné nemovitosti jsou pak předmětem „skladování“ na některých realitních portálech, vyjadřujících nikoliv reálnou tržní cenu nemovitostí, ale pouze soubor nereálných cen takto neprodejných a nabízených nemovitostí, ze kterých je často chybně definována průměrná prodejní cena nemovitostí, negativně ovlivňující očekávání prodávajících klientů.

Většina kupujících, kteří si svoji nemovitost pořídili např. začátkem roku 2008 samozřejmě v současné době tuto kupní cenu těžko získají dalším přeprodejem nemovitosti zpět. Jak je patrné na našich a kooperujících realitních portálech vč. nabidka.prolux.cz, většina zájemců o koupi nemovitosti očekává od prodávajícího úpravy nabídkových cen. Je nutné zajistit včasné vyjednávání mezi prodávajícím s jeho očekáváním prodejní ceny a přáním (a možnostmi, ochotou) poptávajícího klienta, zajištěním včasné prohlídky nemovitosti, kde většinou dojde k vzájemné dohodě obou stran.

Pokud tedy chceme nemovitost prodat, musíme nabídnout poptávajícím něco atraktivního. Zajímavou je pro zájemce o koupi především cena nemovitosti a vlastní atraktivita nemovitosti. Současné období r. 2010 a budoucího r. 2011 je dle průzkumů názorů respondentů, vhodným obdobím pro nákup nemovitostí. Je tedy nutné předražené nemovitosti postupně dostávat na reálnou hladinu tržních cen, neboť ochota poptávajících pořizovat předražené nemovitosti je téměř nulová.

Určitým odrazem předražených nemovitostí realitního trhu je odliv kupujících některých RK, kteří upřednostnili raději pronájem nemovitosti, před její koupí (neboť pravděpodobně patřili k těm, kterým banky odmítly poskytnout úvěrovat zamýšlené nákupy nemovitostí), popř. ti, kteří očekávající další pád cen bytů a ostatních typů nemovitostí. Soustavná práce prodejního centra a samotných obchodníků, péče o poptávající a nabízející klienty – to vše ve výsledku znamená nárůst objemu prodejů nemovitostí v tomto roce. Přesvědčit nabízejícího klienta o změně vztahu mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech, popř. čelit opakovaným argumentům klientů – že „Soused prodal stejný byt za takovou prodejní cenu již před dvěma roky“, klade na prodejní tým nemovitosti.prolux.cz opravdu vysoké nároky. Ale pouze soustavnou prací a vývojem propracovaného prodejního systému, transparentností a profesionalitou jsme schopni tuto problematiku úspěšně zvládnout a při stagnaci realitního trhu pracovat na úspěchu naší RK PROLUX.

PROLUX Consulting Int. s.r.o.